В целом выдачи ипотеки на строительство или покупку дома уменьшились за год на 80%. Это объясняется, помимо прочего, тем, что в начале 2024 года действовала общая льготная ипотека и более половины кредитов на ИЖС выдавалось как раз по этой программе. В июле программа завершилась. Сейчас на льготные ипотечные программы приходится 95% выдач ипотеки на ИЖС, и 85% новых кредитов получены по «Семейной ипотеке». В сегменте готовых домов ситуация несколько иная: 43% кредитов в первом квартале были получены на рыночных условиях. С марта на ИЖС распространены счета эскроу, это приведет к росту выдачи ипотеки в этом сегменте по мере адаптации участников рынка к новому механизму, считают аналитики ДОМ.РФ.
Резкое снижение объема выдачи ипотеки произошло еще в третьем квартале 2024 года, отмечает руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
Оно коснулось не только ИЖС, но и всех сегментов жилья — как загородного, так и городского. «Причина — отмена льготной ипотеки. К июню 2024 года зависимость массовых сегментов жилья от ипотеки достигла в среднем 90%, то есть 9 из 10 потенциальных покупателей жилья эконом- и комфорт-классов планировали приобрести недвижимость именно в кредит. Во втором квартале 2024 года отмечался весьма заметный рост спроса, покупательской активности и объема выдачи ипотеки, и связан он был именно с грядущей отменой льготных программ. После того как программу завершили, спрос закономерно резко упал», — поясняет Магилина.
Сейчас «общей» льготной ипотеки на рынке нет, а «Семейная» присутствует лишь формально, говорит эксперт: чтобы ее получить, нужно единовременно заплатить банку комиссию в 6-7% от суммы кредита. «Это, безусловно, все равно намного выгоднее, чем ипотека на рыночных условиях, но это уже совсем не та «Семейная ипотека», которую мы знали до июля 2024 года. А брать кредит по рыночным ставкам, очевидно, почти никто не хочет», — говорит Магилина.
Серьезно усложнило жизнь застройщикам и особенно подрядчикам введение счетов эскроу в ИЖС (с июля прошлого года их использование обязательно при строительстве на кредит с господдержкой). Но на объем выдачи ипотеки это влияет лишь косвенно и воздействует гораздо слабее, чем отмена льготной ипотеки, считает Магилина.
Примерно вдвое выросло число покупок домов с полной оплатой (без кредита), но на фоне многократного падения объема сделок в ипотеку это не исправляет ситуацию в массовых сегментах.
Обязательной опцией на рынке ИЖС (как и в сегменте многоквартирного жилья) становится рассрочка, говорит эксперт. Более 85% предложений в этом сегменте предлагают тот или иной формат рассрочки. «Но нужно учитывать, что чаще всего рассрочка — это не замена ипотеки, — говорит Магилина. — Если мы не говорим о рассрочке на пять и более лет (а такая тоже сейчас появляется), то это, скорее, скрытая форма дополнительной скидки, с учетом нынешнего темпа инфляции, а также возможность для покупателя не спеша реализовать имеющиеся у него активы, чтобы окончательно рассчитаться за новый дом».
Основная причина спада выдач ипотеки — введение счетов эскроу для подрядчиков и рискованного для них механизма их раскрытия, говорит сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), гендиректор «ДДМ-Строй» Вера Вавилова.
На рынок ИЖС повлиял целый ряд факторов, отмечает гендиректор компании «Избург» (Санкт-Петербург) Дмитрий Мозговой. Помимо дорогой рыночной ипотеки и ужесточения условий получения льготных кредитов это, например, массовое увеличение банками размера первого взноса по ипотеке на ИЖС (часто до 30-40%), требование банками комиссий (до 9%) за использование счетов эскроу, подорожание стоимости строительства (за последний год — на 15-20%), перечисляет эксперт. Подорожание связано с ростом цен на материалы, логистику, энергоресурсы и оплату труда. Финальный чек за дом «под ключ» теперь существенно превышает ожидания покупателей.
За последние полтора года себестоимость строительства выросла процентов на 60, говорит Магилина. Во втором полугодии 2024 года на фоне заметного снижения объема заказов цены чуть «притормозили», но с начала весны 2025 года рост продолжился.
Многие банки ограничили действие «Семейной ипотеки» и распространяют ее только на квартиры, добавляет директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова.
Косвенно влияет на выдачи то, что федеральные игроки сейчас не заходят в новые проекты ИЖС даже в московском кластере, говорит директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко. Основная причина — негативная экономика поселков из-за высокой ключевой ставки. Все рассматриваемые застройщиками новые площадки для ИЖС убыточны, если есть платеж за землю. Банки финансируют проекты для них лишь с 30-процентным собственным участием и деньги давать не хотят. Соответственно, предложение именно от федеральных «титанов» не увеличивается и не располагает к увеличению выдачи ипотеки на него.